Bez względu na to, w jakim mieście planujemy zakup działki, domu czy samego mieszkania zarówno nas jak i sprzedających nam nowe nieruchomości deweloperów dotyczą pewne prawa i obowiązki, których obie strony muszą przestrzegać. Warto je znać, jeszcze przed podpisaniem umowy o zakup budowanej nieruchomości, choćby po to, by mieć konkretne podstawy prawne do egzekwowania swoich praw, w przypadku jakichkolwiek nieścisłości czy nieterminowości przekazania nam prawa do zakupionej nieruchomości.

Poza dokładnym przeczytaniem umowy i klauzuli, jakie często są do niej dopisywane, należy jasno określić swoje wymagania i cele związane z nieruchomością, aby w przyszłości oszczędzić sobie nadmiaru stresów i nerwów.

O głównych zobowiązaniach, jakich wobec nas-klientów musi przestrzegać deweloper mówi szczegółowo art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Dla osób nie znających jego treści wymieńmy w skrócie to, co z punktu widzenia klienta kupującego nieruchomość jest najbardziej istotne.

Deweloper podpisując z nami umowę zobowiązuje się prawnie do wykonania określonych prac (budowy mieszkania, budynku, bloku itd.) oraz do przeniesienia praw własności postawionego lokalu na drugą stronę umowy. Przeniesienie praw odbywa się po wykonaniu realizacji budowlanej tak, jak wskazuje umowa – jest wiążące. Jeśli w deweloperskim mieszkaniu doszło do jakichkolwiek zmian administracyjnych lub związanych z jego wykończeniem to również na wykonawcy spoczywa obowiązek ich dopracowania.

Przez cały czas trwania umowy deweloper jest zarządcą nieruchomości i musi trzymać się ściśle terminu ukończenia budowy, który został określony stosowną umową. Nie zapominajmy, więc o sprawdzeniu tego punktu zanim złożymy na piśmie podpis wyrażający zgodę na działania danego biuro deweloperskiego. Skutkiem nie wywiązania się z umowy przez stronę budującą mieszkanie czy inna nieruchomość mogą być kary finansowe, które również wcześniej należy określić. Jeśli są one wymienione i skonkretyzowane – wówczas klientowi łatwiej jest dochodzić ich egzekwowania, a i sądy decyzje o nałożeniu grzywien podejmują szybciej. Warto wiedzieć,  iż niektórzy deweloperzy nakładają również kary umowne na klientów, którzy po podpisaniu umowy rozmyślają się i rezygnują z zakupu. Standardowo kara ta, nie powinna przekraczać 5 %, a jeśli przekracza to warto zwrócić się ze skargą do UOKiK.

Są sytuacje, w których nie należy negocjować. Są i takie, kiedy jest to zdecydowanie wskazane. Zakup nieruchomości z pewnością należy do tych drugich. Zwłaszcza w sytuacji, gdy chętnych na zakup mieszkania jest mniej niż sprzedających i dlatego klient – jako “produkt” deficytowy – jest traktowany z szacunkiem i może liczyć na spore ulgi. Musi tylko umiejętnie rozmawiać i walczyć o obniżenie ceny nieruchomości. W większości przypadków odpowiednia postawa może zdziałać cuda. Okazuje się, że w dobie kryzysu deweloperzy obniżają ceny rynkowe proponowanych przez siebie nieruchomości o 10-20%!

Warto “odrobić lekcje” i przygotować się do rozmowy merytorycznie i psychologicznie. Niezbędna jest analiza rynku nieruchomości i poznanie ofert konkurencji, a także psychiczne nastawienie – jeśli idzie się na spotkanie zrelaksowanym i pełnym wiary w osiągnięcie zamierzonego celu, zdecydowanie łatwiej jest wynegocjować naprawdę znaczącą zniżkę. Ważne też, by trzymać emocje na wodzy i bez względu na próby manipulacji ze strony dewelopera zachować spokój – to może pomóc w wypracowaniu przewagi.

Czasy, kiedy to deweloper dyktował warunki, powoli odchodzą w zapomnienie. Nareszcie nabywca ma coś do powiedzenia, a sprzedający nieruchomości coraz chętniej słuchają swoich potencjalnych klientów i są skorzy by pójść na kompromis.

Własne mieszkanie to dla wielu osób szczyt marzeń. Dlatego, kiedy w końcu pojawia się możliwość ziszczenia tych pragnień, szczęście jest nieopisane.

Należy mimo wszystko podejść do tego z zimną głową i rozpatrzyć wiele ofert, zanim zdecydujemy się na zakup. Nie chcemy przecież, by chwila nieuwagi sprawiła, że to co miało być spełnieniem marzeń przysporzy nam samych problemów.

Trzeba bardzo dokładnie czytać umowy i oglądać mieszkania w poszukiwaniu ewentualnych usterek, które – niestety – nawet w nowych nieruchomościach nie są czymś rzadkim. Jeśli są jakieś nieścisłości między ofertą a faktycznym stanem rzeczy, nie można iść na ustępstwa i jak najbardziej należy zgłaszać je właścicielowi. Najprawdopodobniej w razie jakichkolwiek wad postara się on je zniwelować lub, jeżeli będą to drobiazgi, obniży cenę lub w inny sposób nam to wynagrodzi.

W takich sytuacjach nie ma sentymentów – trzeba być wymagającym i nie ulegać, ponieważ mieszkanie ma nam służyć długo, być przytulnym miejscem wypoczynku, a nie źródłem kłopotów i zmartwień.

Właśnie dlatego decyzja ta musi być przemyślana i nie należy podejmować jej pochopnie. W dzisiejszych czasach należy wymagać – w końcu konkurencja na rynku nieruchomości jest spora i jeśli nie to, pewnie następne oglądane mieszkanie okaże się tym najwłaściwszym.